大阪府宅地建物取引士センターからご依頼のありました判例解説記事が同センターのメールマガジン第２１７号に掲載されました。

テーマは

『雨漏り・給湯設備の瑕疵を理由とした、買主の売主に対する原状回復費、　防水工事費の請求について（判例解説）』

です。

購入した共同住宅に雨漏り及び給湯設備の瑕庇があったとして、買主が、売主に対し、原状回復工事費用、防水工事費用等を請求した事案について請求の一部が認められた事例について、説明させていただいております。

興味のある方はご覧ください。

http://www.otc.or.jp/page/mmg/m2004_2.html

http://www.otc.or.jp/page/mmg/m2004.html

大阪市北区西天満　増田法律事務所　弁護士増田勝洋のブログ

平成２５年１月１日から家事事件手続法が施行されます。
これまで家事事件の審判や調停には６７年も前の法律である家事審判法や家事審判規則が適用されていたのですが、今回それが抜本的に見直され、新しい法律が制定されました。
先日も、大阪弁護士会主催で大阪家庭裁判所の現役裁判官３名が講師として招かれての研修があり、私も参加しました。

新法の内容はと言いますと、これまでと異なり事件記録の閲覧や謄写が大幅に広い範囲で認められたり、調停などの手続に電話会議やテレビ会議が利用できるようになって事件の当事者にとって家事手続が利用しやすくなった他、手続の中で子どもがきちんと自分の意見を表明できるよう子どもの手続代理人という制度が新設されるなど、今までとかなり変わった内容になっています。

子どもの手続代理人など全く新しい制度ですから、実際、来年からどのような手続になっていくのか分かりませんが、当事者にとって使えそうないい制度はどんどん利用していきたいと思います。

大阪市北区　増田法律事務所　弁護士　増田勝洋　気になるトピック！

　任意後見制度を利用する者は、任意後見人に対してどのような権限を与えることができるでしょうか？

　任意後見制度は、精神上の障害（認知症・知的障害・精神障害等）により判断能力が不十分な状況における本人の生活、療養看護または財産の管理に関する事務について、任意後見人に代理権を付与する委任契約ですから、その委任事務の対象は、本人の生活、療養看護または財産の管理に関する法律行為に限定されます。
　しかし、その範囲内では、任意後見契約における委任者（本人）は、自己の生活、療養看護または財産の管理に関する事務（法律行為）の全部または一部について、自由に範囲を定めて、任意後見人に代理権を付与して、その事務を委託することができます。
　具体的には、本人の預金の管理、不動産その他の重要な財産の処分（売買契約や賃貸借契約の締結等）または遺産分割等の財産の管理に関する法律行為のほか、施設入所契約や医療契約の締結等の生活または療養看護（身上監護）に関する法律行為の全部または一部などです。

　但し、代理権付与の対象となる事務である以上、その事務は契約等の法律行為に限られます。
　ですから、任意後見契約の発効後に介護サービス等の事実行為を希望する場合には、まず、介護契約の締結に関する代理権を付与した契約を締結しておき、その後、任意後見人が本人の代理人として介護サービス提供者と介護契約を締結した上で、その提供者が本人に対して介護サービスを提供する事実行為を行うということになります。

大阪市北区　増田法律事務所　弁護士　増田勝洋 気になるトピック！

　任意後見契約は、委任者が受任者に対し、精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分な状況における自己の生活、療養看護尾財産の管理に関する事務の全部または一部を委託する委任契約であって、委任者がそのような状況になり家庭裁判所が任意後見監督人を選任して初めてその効力が生ずるものです。
　ですから、たとえば、高齢者等の方で、精神上の障害はないが、身体上の障害により署名ができないなど、契約などの法律行為をすることが不便だとぃう人は、任意後見契約を締結していても、実際に「精神上の障害により本人の事理を弁識する能力が不十分な状況にあるとき」に至るまでは、任意後見の制度を利用することができません。

　では、このような人が契約締結の時点の時点から自己の財産について一定の管理などを任意後見人の候補者に任せてしまいたいと考えている場合はどうすればよいでしょうか。
　このような人は、いわゆる財産管理等委任契約（通常の任意代理の委任契約）を利用して、直ちに、任意代理人を選任し、任意代理人に、自己の生活、療養看護および財産の管理に関する事務の全部または一部を委託し、その委託に係る事務につぃて代理権を付与することによつて、取引社会におぃて一定のサポートを受けることができます。
　すなわち、任意後見契約を締結する際に、このようないわゆる財産管理契約を併用すれば、それ以降、仮に自分が事理を弁識する能力を失うか失わないかにかかわらず、安心して受任者からのサポートを受けることが可能になるわけです。

　但し、自己の財産管理権の全部または一部を第三者に任せるわけですし、後見監督人も当初からは存在しませんから、そのような任意の財産管理契約を締結する際には慎重に検討した上で行わないといけないことは言うまでもありません。

　大阪市北区　増田法律事務所　弁護士　増田勝洋 気になるトピック！

　任意後見制度とは、現在は契約等をするために必要な判断能力を十分有している人が、将来、判断能力が不十分になったときに備えて、自分の希望する「後見事務を任せる人」と「後見事務の内容」を、あらかじめ任意代理の委任契約によって決めておき、実際に判断能力が不十分になったときに、その契約の効力を発生させて、家庭裁判所が選任した後見監督人の監督の下、自分が選んだ任意後見人に、自分の希望する後見事務を行ってもらうことができる制度です。
　後見を受ける人の自己決定を最大限に尊重することができることが特徴です。

　今後、当該制度についての説明を少しずつアップしていきたいと思います。